節税

初めての不動産投資! 購入・運用時にはどんな税金がかかる?

収益不動産を購入し、いよいよオーナーに! そこで忘れていけないのは税金です。不動産を購入・運用するうえではさまざまな税金の支払いが発生します。どの段階でどのような税金がかかるのか、知っておきましょう。

 

買うときにかかる税金

まずは、購入する段階でかかる税金について解説します。購入時にかかる税金には、以下のものがあります。

登録免許税

不動産の所有権移転登記をするために納める税金です。たとえば中古物件を買った場合、土地については固定資産税評価額の1.5%、建物(中古)には0.3%の登録免許税がかかります(土地については2021年3月31日まで、建物については2020年3月31日までの軽減税率。また建物に関しては登記簿上の床面積が50㎡以上など条件あり)。5,000万円の物件であれば、だいたい50~60万円といったところでしょう。また、ローンで買う場合には、抵当権設定にも登録免許税が必要で、税率は借入額の0.4%。これを司法書士に手数料と一緒に支払います。

印紙税

不動産の売買契約書や、銀行でローンを借りる際に作成される金銭消費貸借契約書に貼る印紙の代金です。5,000万円以下の契約なら、税額は1万円です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に対して課される税金です。物件の引き渡し日を基準に、売り主と買い主の間で日割計算して精算します。それぞれの税率は、固定資産税評価額の1.4%と0.3%です。

消費税

土地には消費税はかかりませんが、建物にはかかります。ただし、それは売り主が消費税課税業者(課税売上高が1,000万円を超える事業者)の場合です。売り主が個人などで消費税非課税業者であれば、建物にも消費税はかかりません。

 

買った後、しばらくしてからやってくる不動産取得税

買った後に課されるのが不動産取得税です。不動産取得税は、不動産を購入した人に対して一度だけ課されます。税額は、固定資産税評価額の2分の1に税率(土地3%、建物3%(非住宅は4%))を掛けて求めます。5,000万円の物件であれば、だいたい70~100万円でしょう。

不動産を購入して半年から1年くらい経つと、物件の所在する都道府県から納税通知書が送られてきます。忘れた頃にやってくるのと、その額の大きさにびっくりしてしまうかもしれません。いざ納税するときに現金が足りないということのないように、この納税資金を確保しておく必要があります。

 

不動産運用中にかかる税金

収益不動産の運用をスタートし、家賃収入が得られるようになってからも、さまざまな種類の税金がかかります。

所得税・住民税

不動産所得や給与所得に対して所得税・住民税が発生します。所得税は、所得金額が上がるほど税率も高くなる累進課税方式です。所得額が195万円超330万円以下の税率は10%ですが、所得額が4,000万円を超えると税率は45%にもなり、半分近くが税金で持っていかれてしまうことになります。納税は確定申告によって行います。 住民税は、所得金額に対して一律10%です。納税の方法は、給与からの天引きか、納付書を送ってもらって納付するかを確定申告の書類上で選択することができます。

固定資産税・都市計画税

物件保有中は、固定資産税・都市計画税を毎年支払うことになります。物件の所在する市町村(東京23区の場合は東京都)から毎年6月頃に納税通知書が送られてくるので、銀行やコンビニなどで支払います。口座振替やクレジットカード払いを選択できる自治体もあります。

 

不動産運用中にかかる税金

収益不動産を購入するときは、事前に収支シミュレーションを作成するのが一般的ですが、税金のことを忘れていると、想定外の出費が発生してしまいます。買ってから「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、税金を忘れずに計算に入れてシミュレーションをしてください。

なお、投資用物件の購入・運用にかかった税金は、経費として計上できるものも多くあります。経費にできるものは忘れずに計上して、節税につなげましょう。