リノベーション 不動産投資

不動産投資ではどちらが正解? 新築VS中古+リノベーション

(写真=iStock by  Getty Images)

 

不動産投資と一口に言っても、新築マンションと中古マンションでは根本が異なります。両者のメリットをきちんと理解した上で選択するのが賢明です。さらに中古をリノベーションするという選択肢もあります。それぞれのメリットを整理します。

 

新築マンションと中古マンション共通のメリットは?

はじめに、新築物件と中古物件に共通する不動産投資のメリットについてお話ししていきます。

マンション経営には数多くのメリットがありますが、そのうちのひとつが「実物資産(リアルアセット)の信頼性」です。株式などのペーパーアセットは企業が破綻すると紙くずになってしまいますが、リアルアセットである不動産の価値がゼロになることはありません。

また、リアルアセットには「インフレでも資産価値を維持しやすい」という強みもあります。最近の日本政府は、物価をインフレに誘導しようと躍起です。インフレによって現金の実質的な価値が落ちると、借金の負担が結果的に減るためとも言われており、国の借金である国債の残高が膨れ上がっている政府はインフレになると都合が良いとも考えられます。

加えて、今の日本は膨大な借金の影響で、短期間で物価が急上昇するハイパーインフレのリスクもあります。いずれにせよ、インフレリスクが高まっているため、不動産のようなリアルアセットをポートフォリオの一部に保有しておく方が安全と考えられます。

他の不動産投資のメリットとしては、生命保険代わりになる、私的年金になるなどがよく挙げられます。

 

新築マンションにしかないメリットは?

ここから先は新築物件と中古物件、それぞれの強みを見ていきましょう。まず、新築マンションのメリットのひとつ目は「プレミアム家賃に設定できること」です。プレミアム家賃とは、新築のとき限定で周辺相場よりも割高な家賃に設定できることを指します。これは「家賃が割高でも新築物件を選びたい」という入居者ニーズがあるためです。

新築マンションのもうひとつのメリットは「住宅設備の交換費用が抑えやすいこと」です。中古物件であれば購入してすぐにエアコンや給湯器の交換が発生するケースもあります。一方、新築物件であればしばらくの間(一般的には、10年前後)はリフォーム費用があまりかかりません。つまり、新築物件は「現金支出を抑えること重視」の人に向いていると言えます。

 

中古マンションにしかないメリットは?

中古マンションメリットのひとつ目は「(新築物件よりも)利回りがよいこと」が挙げられます。これは単純に、新築よりも中古の方が割安な価格のケースが多いからです。そのため、「投資金額(金融機関からの借り入れ)を抑えること重視」の方は中古物件が向いていると言えます。

中古マンションにはもうひとつ、「新築物件に比べて物件の選択肢が多いこと」というメリットもありますが、これにより希望の条件に近い物件を購入しやすくなります。

 

中古と新築のいいとこ取り「中古+リノベーション」

このように、新築物件と中古物件にはそれぞれメリットがあります。そして、これらはどちらが優れているというよりも、投資家が「重視すること」によって変わってくるものです。

さらに、新築と中古のメリットの“いいとこ取り”ができる選択肢として「中古物件をリノベーションする」方法もあります。中古物件をリノベーションした場合、床材や住宅設備を大幅に入れ替えることがほとんど。この場合は新築のプレミアム家賃に近い設定も可能です。

また、中古物件を購入しているため、新築物件よりも利回りが高いケースもあります。もちろん、リノベーションをする費用がかかりますが、物件価格+リノベーション費用を合わせても、まだ新築物件よりも割安ということもよくあります。

ただし、費用対効果の高いリノベーションを行うには豊富な経験に裏づけられたノウハウを持つ不動産会社の存在が必須です。信頼できるパートナー企業がいるときのみ、この「中古物件+リノベーション」という選択ができると考えた方がよいでしょう。