節税

不動産オーナーは必要経費としてどこまで落とせるか?

(写真=Elnur/Shutterstock.com)

 

不動産投資のメリットの一つとして節税効果があります。節税効果を得るには費用を多く計上し、できるだけ所得を少なくすること。しかし、必要経費をどこまで計上できるか、きちんと把握しなければそれもできません。経費として計上できる費用、できない費用を知り、効果的に節税する方法を学びましょう。

 

不動産所得とは?

建物や土地などの不動産を貸し付けて得た所得のことを「不動産所得」と言います。不動産所得の金額は次のように計算します。

総収入金額-必要経費=不動産所得

総収入に該当するのは家賃・共益費のほか更新料、礼金など。この総収入から必要経費を差し引くと、不動産所得が決まります。そして不動産所得とその他の所得(給与所得など)を合計して総所得額を計算します。総所得額が多ければ多いほど、所得税額は高くなります。

所得税の支払いを少なくするためには、所得を圧縮する必要があります。不動産所得なら、経費を漏れなく計上して黒字を少なくすることです。もし不動産所得が赤字になれば、給与所得の黒字と合算できるので、総所得はさらに少なくなります。

 

不動産所得を申告する際の経費について

不動産所得を申告する際に計上できる経費には次のようなものがあります。

  • 不動産取得時の登録免許税や不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 個人事業税
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 管理会社に支払う管理委託費・広告費
  • 管理組合に支払う管理費・修繕積立金(区分所有の場合)
  • 不動産業務で使用した旅費交通費
  • 不動産業務で使用した通信費(電話、インターネット、郵便など)
  • 不動産業務で使用した消耗品
  • 所有不動産の水道光熱費(共用部の電気代など)
  • 借入金の利子
  • 減価償却費
  • 不動産セミナーの参加費
  • オーナー仲間との交際費

ざっと上げただけでもかなりの項目が経費になることがわかります。これらの経費にかかった領収書を取っておき、忘れずに計上することが大切です。

経費のなかでも特に大きな金額として減価償却費があります。減価償却費とは、建物の購入金額を買ったその年に一度に計上するのではなく、残りの耐用年数に応じて数年掛けて計上していく仕訳処理のこと。実際にはキャッシュは出ていかないのに大きな経費を計上できる減価償却費は、節税メリットを享受するには重要なポイントです。

 

青色申告と白色申告とは?

経費ではありませんが、収入から控除できる金額として「青色申告特別控除」があります。これは、「青色申告」という制度を適用している人が得られる特典の一つです。「複式簿記による記帳」「貸借対照表および損益計算書の添付」といった要件を満たすと、65万円の青色申告特別控除を不動産所得から差し引くことができます。また、家族に支払った給与を一定の要件の下で経費とすることもできます。

なお青色申告を選択していても、定められた要件を満たさない場合は、青色申告特別控除は10万円となることがあります。また、簡易な帳簿のみで記帳した場合は「白色申告」となり、控除額がありません。

青色申告をするには税務署に届出を出さなければならないなど面倒な点もありますが、不動産収入が一定の規模に達した人は、節税メリットの大きい青色申告の65万円控除を受けるべきでしょう。

 

経費として計上できないものについて

経費のように思えて、実際は経費にすることができないものが以下のようにいくつかあります。基本的に、不動産事業に関係のないものは経費にできません。間違えないようにしましょう。

  • 所得税・住民税
  • 借入金の返済のうち元本の部分
  • 敷金など返済を要するもの
  • 営業用のスーツや靴
  • スポーツクラブの会費
  • 事業に使わない自動車の購入費
  • 健康診断の費用

 

所得控除も忘れずに使って節税しよう

所得税の金額は、不動産所得と他の所得(給与所得)を合算した総所得の額に応じて決まります。ただし、総所得額から控除できる金額もあります。「所得控除」というものです。一つ一つを詳しくは説明しませんが、所得控除には以下のようなものがあります。

雑損控除、医療費控除、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除、障害者控除、寡婦(寡夫)控除、勤労学生控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

確定申告の際、所得控除も忘れずに計算に加えて税額を計算してください。